Масштабные программы льготной ипотеки в России привели к росту цен на новостройки и дисбалансу на рынке недвижимости как минимум в 11 регионах, говорится в отчете Счетной палаты об использовании средств бюджета на четыре программы господдержки — общую льготную ипотеку, семейную, дальневосточную и IT-ипотеку — в 2021–2023 годах.
Аудиторы выявили взаимосвязь между реализацией программ поддержки и увеличением цен на жилье на первичном рынке: снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 процентный пункт соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9–2%.
Расширение льготных программ ипотеки пришлось на 2020–2023 годы, и тогда же рост цен на первичном рынке недвижимости ускорился — до 26% в 2021 году и до 21% в 2022 году. Как отмечается в материалах Счетной палаты, опция получения льготного кредита повысила спрос на жилье, хотя возможности «оперативно нарастить объемы строительства» отсутствовали, и это привело не только к росту цен на новостройки, но и к расхождению цен на строящееся и готовое жилье. В отдельных регионах ценовой разрыв находится в диапазоне 30–60%. Среди них: Астраханская область; Забайкальский край; Кировская область; Ленинградская область; Магаданская область; Московская область; Орловская область; Пензенская область; Республика Карелия; Свердловская область; Челябинская область.
На проблему разрыва цен между первичным и вторичным рынком недвижимости ранее обращал внимание Банк России. Этот фактор регулятор квалифицировал как один из признаков нарастающего «пузыря» на рынке недвижимости.
Как отмечает Счетная палата, в 2021–2022 годах каждый третий ипотечный кредит оформлялся по льготным программам, а в 2023 году — практически каждый второй. Но рост цен на недвижимость подогрели не только сами программы поддержки.
Одна из причин — распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В рамках таких программ банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20–30% (эта разница частично выплачивалась застройщиком банку в качестве компенсации). Программы «льготной ипотеки от застройщика» комбинировались с государственными программами льготной ипотеки. Эти программы искажали ситуацию на рынке недвижимости», — указывают аудиторы.
В качестве важного фактора роста цен на жилье в отдельных регионах они также называют увеличение реальных доходов населения и средних зарплат. «Рост реальных средних зарплат в регионе на 1% соответствует росту средних цен на жилье на первичном рынке примерно на 0,7% в течение двух кварталов», — говорится в отчете.
Ускоренный рост цен на жилье был одним из аргументов в пользу сворачивания масштабных программ льготной ипотеки. В итоге программа, позволяющая взять кредит на строящееся жилье под 8%, завершилась 1 июля этого года. Семейная ипотека продлена до 2030 года, но с изменившимися условиями. Правительство также скорректировало доступ граждан к IT-ипотеке.
По данным Счетной палаты, наибольшую долю в выдачах льготных ипотечных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край. На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд. В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в лидерах, помимо Московской области и Краснодарского края, оказались Башкирия и Татарстан (более 5,5% кредитов по ИЖС на каждый субъект).
Наименьшее количество льготных ипотечных кредитов, выданных на душу населения, зафиксировано в Мурманской области, Дагестане, Ингушетии и Чечне.
Три региона России — Ленинградская, Калужская и Тульская области — оказались популярны у желающих оформить сельскую ипотеку. В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).
По данным Счетной палаты, за 2021–2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025–2026 годы — еще в 492,3 млрд руб.
За отчетный период объем бюджетных субсидий, выделенных на льготную ипотеку, стабильно превышал плановые показатели, констатировала Счетная палата. В 2021 году превышение составило 42,6%, в 2022 году — 177,8%, а в 2023 году — 47,4%.
Аудиторы связывают это с пересмотром некоторых условий программ, а также с резким увеличением ключевой ставки Банка России — одного из параметров формулы расчета компенсаций банкам из бюджета за выдачу льготной ипотеки. Впрочем, рост бюджетных расходов на льготную ипотеку «сопровождался в ряде случаев улучшением запланированных результатов» по программам, считают в Счетной палате. Например, с 1 января 2021 года по 1 октября 2023 года семейную ипотеку оформили 615,1 тыс. семей, хотя плановое значение на конец 2025 года составляло 410,4 тыс. семей. Число россиян с льготной ипотекой под 8% на конец 2023 года составило 1,39 млн человек против плановых 1,07 млн.